来自 养生 2021-09-21 11:42 的文章

变卖资产与股东注资,富力地产启动新一轮自救

9月20日之后的两次公告反映了R&F物业(02777。在华南地区起步的大型房地产企业HK)已进入自救阶段。
 
R&F物业宣布,李思廉及张莉作为R&F物业的执行董事及主要股东,拟向上市公司提供80亿港元的股东资金,将于一至两个月内完成。几乎与此同时,碧桂园(6.9%、0.35%、5.34%)服务(06098.HK)宣布将以不超过人民币100亿元的价格收购R&F物业。
 
今年8月,在R&F地产召开的中期业绩会议上,该公司董事长李思廉曾表示:“我们仍在埋头销售现有产品。”20日的两次公告,意味着R&F正在通过各种措施缓解现金流压力。自2020年公司逐渐陷入流动性紧张的局面后,终于到了卖“摇钱树”的地步。
 
在公告中,R&F称两大股东的注资“显示了大股东对公司的持续承诺和对公司业务发展的坚定信心”,但公司的高杠杆率和负债总额让外界已经对公司的流动性产生了担忧。汇盛国际金融总裁黄立冲表示,“R&F地产目前的财务状况相当糟糕,一些债务必须先偿还,然后才需要向股东借款。”
 
近五年,R&F经历了一轮杠杆扩张,有息负债总额从2016年末的1208.52亿增加到2019年末的1971.41亿。虽然2020年和2021年上半年都在努力降低负债总额,但截至今年6月末,公司账面有息负债余额仍超过1400亿,仍是为数不多的踩“三条红线”、位列红档的房地产企业。
 
大股东输血。
 
9月20日,港股地产板块大幅下挫后,碧桂园服务(45.2、0.10、0.22%)宣布,其间接全资子公司与R&F物业签署股权转让协议,拟以不超过100亿元的价格收购富良环球。
 
收购完成后,碧桂园服务将持有富良环球100%股权,并间接持有各目标公司100%股权。富良环球、R&F物业服务香港、广州富兴及目标公司将成为碧桂园服务的附属公司。
 
在此之前,R&F物业原本计划单独上市。根据公司4月在港交所披露的招股书,其通过富良环球间接持有多家物业公司;同时,李思廉和张莉各持有R&F地产46.48%的股权。
 
这次出售物业公司100%股权,市场人士始料未及。“我以为R&F会出售其投资物业,比如一线城市的写字楼或酒店。”一位业内人士表示。
 
今年以来,不少房地产企业尝试通过出售大宗资产来回笼资金,但交易案例并不多。一位从事资产交易的代理人告诉CBN,目前机构购买核心资产的空间较大,资产价格相对较低。考虑到酒店和写字楼经常被抵押,即使出售,卖方在纳税后可以提取的资金量也非常有限。
 
R&F的这次转让被视为“摇钱树”的财产部分,或者说是无奈之举。碧桂园服务执行董事兼总裁李长江向第一财经记者形容此次收购为“永不放弃优质项目”。与碧桂园服务达成这笔交易后,R&F物业的上市将告一段落。
 
在黄立冲看来,已经交房的R&F房产转手,说明R&F房产目前的财务状况并不理想。
 
在宣布转让物业股权4分钟后,R&F物业也发布自愿公告,称公司主要股东李思廉及联席主席兼总裁张莉将提供约80亿港元股东资金支持集团,预计将于未来一至两个月内完成。R&F物业预计于2021年9月21日获得约24亿港元。根据公告,李思廉和张莉过去以无息贷款的形式提供财政支持。
 
据R&F物业称,在获得两位股东的财务支持后,公司预计将有足够的资金来应对短期内到期的债务,“即使没有进一步的外部融资或资产出售等不可持续业务的现金流”。
 
还踩着“三条红线”
 
持有物业比例较高的R&F物业,上市以来的杠杆率高于同行。2019年末,公司净负债率高达199%,位居行业较高水平。
 
早在2008年,全球金融危机爆发后,R&F就一度陷入流动性危机。它曾试图将广州珠江新城的君悦大酒店转让解困,但被国内房地产市场的大反弹解困。
 
但在2016年以来的房地产开发周期中,公司选择了持续放大杠杆的扩张策略,有息负债总额逐年增加。
 
数据显示,2016年至2019年,R&F物业总资产分别为2264.11亿、2981.09亿、3661.94亿和4273.26亿,对应的有息负债总额分别为1208.52亿、1422.43亿、1632.99亿和1971.41亿。
 
特别是2017年,R&F以177亿的交易对价收购万达酒店73家,使公司随后两年的有息债务总额分别增加了200多亿和300多亿。
 
 
(图表来源:根据R&F公开数据)
 
2020年,公司规模和负债总额大幅扩张的R&F物业将再次陷入流动性困境。集团披露的数据显示,截至2020年末,公司总资产为4421.85亿元,而同期有息负债总额较19世纪末有所下降,但仍达到1597.3亿元,占总资产的36%。同年8月,自有关部门出台大型房地产企业“三条红线”管理新规以来,R&F成为踩“三条红线”的房地产企业之一,被列入红色档案,无法获得新的债务。
 
截至2021年6月末,R&F物业有息贷款约1433.5亿元,短期贷款约519亿元。同期,其现金及现金等价物(不含限制性现金)仅为127.6亿元,不足以覆盖其短期债务。
 
虽然大多数房地产企业已经实现了“降级”,但R&F仍踩在“三条红线”上,位列红档。截至今年6月末,公司现金负债率仅为0.55;净负债率为123.5%;剔除预收账款后的资产负债率为74.9%。同时,公司的融资成本也进一步上升至7.7%。
 
短期债务和现金持有量的差距高达300多亿,这让市场对这家公司感到担忧。
 
9月13日,联合信用评级公布,广州R&F置业有限公司及“16 R&F 04”等债券信用评级为AAA,评级展望由稳定调整为负面。
 
此前,穆迪还将R&F物业的企业家族评级从“B1”下调至“B2”,并将R&F港的CFR评级从“B2”下调至“B3”。与此同时,自8月下旬以来,R&F旗下多只债券价格发生了变化,其中“18 R&F 10”在一周内下跌超过20%。
 
同时,R&F物业的经营状况未能给外界信心。今年上半年末,R&F物业实现营业额394.9亿元,同比增长18%;净利润下降18.8%至31.81亿元,净利率为8.1%,同比下降3.6个百分点。
 
自救之路。
 
流动性压力使R&F物业陷入被动局面。今年1月初,公司将其三家公司的部分股份质押给广州市城投有限公司,以获得相应的资金支持。
 
从那以后,R&F物业开始了“以价换量”的模式,以加速销售和促进支付。上半年的平均售价从每平方米9200元下降到8800元,降幅为4%。R&F物业表示,这主要是由于该公司努力通过降低价格来刺激销售和减少库存。
 
在今年8月的中期业绩会议上,李思廉表示,之前积累和建造的租赁物业,包括酒店、办公楼和餐厅,都愿意出售。
 
事实上,当2019年末R&F物业的净负债率达到199%时,公司就开始转变步伐,暂停征地,并在2020年初提出了减债目标,即在2020年内将净负债率降至185%以下。尤其是2020年下半年“三道红线”之后,出售资产成为R&F置业的重要举措,也被李思廉称为“减肥计划”。
 
2020年8月,R&F物业出售广州R&F国际机场综合物流园70%权益,回笼60多亿元;同年四季度通过出售部分项目部分权益实现约40亿元;今年上半年,出售子公司将再获得8亿元。
 
目前,R&F物业仍持有大量酒店资产。截至2021年6月底,R&F物业共有91家酒店在运营,总建筑面积为399万平方米,共有27,409间客房。此外,公司还有约44家在建和规划中的酒店,共计135家酒店。
 
在20日的自愿公告中,R&F仍强调“在资产出售方面,集团已接受部分非核心资产的要约意向书,并将继续与潜在买家就指定出售的其他资产进行谈判。”R&F物业表示,“虽然资产出售只能在尽职调查和相关方达成最终协议后实施,但潜在买家对集团所持资产质量的反馈极大地鼓舞了集团。”
 
同时,R&F披露“集团拥有投资性物业资产约人民币351亿元,酒店资产账面价值约人民币332亿元。酒店资产市值约460亿元人民币。”
 
尽管R&F表示,从股东手中获得80亿资金后,短期流动性压力有所缓解,但较高的偿债压力尚未得到根本解决。20日,R&F物业股价下跌7.34%,至每股4.29港元,PB仅为0.15,市值仅约161亿港元。